Ein Paar kauft ein Haus am Stadtrand von Nantes, lebt dort drei Jahre und erhält dann eine Versetzung nach Lyon. Der Wiederverkauf deckt das verbleibende Kapital, aber nachdem die Notarkosten, die Maklerprovision und die Vorfälligkeitsentschädigungen addiert wurden, ist der Nettosaldo um mehrere Tausend Euro geringer als der investierte Betrag.
Was die Rentabilität eines Verkaufs bestimmt, ist der tatsächliche Ausstiegspreis, nachdem alle Kostenpositionen abgezogen wurden.
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Nettopreis: die Berechnungsgröße, die man vor dem Verkauf seines Hauses beherrschen sollte
Die klassische Frage (“Wie lange warten?”) verdeckt die wahre Variable: der Nettopreis nach Kosten, Steuern und Renovierungen. Man kann nach zwei Jahren ohne Verlust verkaufen, wenn der lokale Markt boomt, oder nach sieben Jahren mit Verlust in einem Gebiet, in dem die Preise stagnieren.
Um herauszufinden, nach wie vielen Jahren man sein Haus ohne Verlust verkaufen kann, muss man eine einfache Berechnung anstellen: geschätzter Verkaufspreis, abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises, abzüglich aller seit dem Erwerb angefallenen Kosten. Wenn das Ergebnis positiv ist, ist der Verkauf sinnvoll, unabhängig von der Anzahl der vergangenen Jahre.
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Hier sind die Positionen, die in diese Berechnung einfließen sollten:
- Die beim Kauf gezahlten Notarkosten, die etwa 7 bis 8 % des Preises im Altbau und deutlich weniger im Neubau ausmachen.
- Die Maklergebühren beim Verkauf, die in der Regel zwischen 3 und 6 % des Verkaufspreises liegen.
- Die Vorfälligkeitsentschädigungen für das Immobilienkredit, die gesetzlich begrenzt sind, aber selten vor Ende des Kredits null sind.
- Die Kosten für durchgeführte Arbeiten, egal ob sie wertsteigernd oder einfach notwendig für die laufende Instandhaltung waren.
Solange der Anstieg des Immobilienpreises diesen Betrag nicht deckt, verkauft man mit Verlust. Die oft genannte Fünf-Jahres-Grenze entspricht der durchschnittlichen Zeit, die benötigt wird, um diese Kosten in einem Immobilienmarkt mit moderatem Wachstum zu absorbieren.
Hauptwohnsitz oder Mietinvestition: die Besteuerung ändert alles
Die Art der gehaltenen Immobilie verändert das Nettoergebnis radikal. Bei einem Hauptwohnsitz ist der Gewinn steuerfrei zum Zeitpunkt des Verkaufs, selbst nach kurzer Haltedauer, vorausgesetzt, dass die Wohnung am Tag der Übertragung tatsächlich die Hauptwohnung des Verkäufers ist.
Im Gegensatz dazu wird bei einer Mietinvestition oder einem Zweitwohnsitz der Immobiliengewinn besteuert. Die progressiven Abschläge beginnen erst ab dem sechsten Jahr der Haltedauer. Vor diesem Datum zahlt man Steuern auf den gesamten Gewinn.
Diese Unterscheidung hat erhebliches Gewicht. Bei einer vermieteten Immobilie, die nach drei Jahren mit einem Gewinn von mehreren Zehntausend Euro verkauft wird, kann die Steuerlast einen großen Teil des Bruttogewinns auffressen. Bei einer als Hauptwohnsitz genutzten Immobilie entfällt dieser Posten, was die benötigte Zeit zur Erreichung des Gleichgewichts entsprechend verkürzt.
Achtung bei Steuervergünstigungen
Eine Immobilie, die im Rahmen eines Programms wie dem Pinel gekauft wurde, erfordert eine Mietverpflichtung. Ein Verkauf vor Ende dieser Verpflichtung zwingt dazu, die erhaltenen Steuervergünstigungen zurückzuzahlen. Dieser Betrag, addiert zu den klassischen Kosten, kann eine scheinbar rentable Transaktion in einen Verlust verwandeln.
Geografische Lage und Marktbedingungen: der oft unterschätzte entscheidende Faktor
Man verkauft nicht im gleichen Tempo in Paris, in einer wachsenden Mittelstadt oder in einem ländlichen Gebiet mit demografischem Rückgang. Die lokale Dynamik des Immobilienmarktes hat ebenso viel Gewicht, wenn nicht mehr, als die Haltedauer.
In angespannten Gebieten, in denen die Nachfrage das Angebot übersteigt, steigen die Preise ausreichend, um die Erwerbskosten innerhalb weniger Jahre zu absorbieren. In Regionen, in denen der Markt stagniert oder zurückgeht, garantieren selbst zehn Jahre Haltedauer nicht, dass man sein Geld zurückbekommt.
Der Energieausweis der Immobilie beeinflusst ebenfalls direkt den Verkaufspreis. Eine Immobilie mit der Klassifizierung F oder G erfährt einen zunehmenden Wertverlust mit der Verschärfung der gesetzlichen Anforderungen. Im Gegensatz dazu behält eine gut klassifizierte oder energetisch renovierte Wohnung ihren Wert besser, was die Amortisationszeit verkürzt.
Wie man seinen tatsächlichen Ausstiegspreis schätzt
Es wird empfohlen, die Immobilie von zwei oder drei verschiedenen Quellen (lokale Immobilienagentur, Online-Tool, Notar) schätzen zu lassen, bevor man eine Entscheidung trifft. Die Differenz zwischen diesen Schätzungen gibt einen realistischen Rahmen. Dann zieht man die gesamten oben aufgeführten Kosten ab.
Wenn das Nettoergebnis negativ bleibt, gibt es zwei Optionen: warten, bis der Markt steigt, oder den Verlust akzeptieren, wenn die persönlichen Umstände es erfordern. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt, aber in den meisten Fällen verliert ein Eigentümer, der in einem stabilen Markt innerhalb von weniger als drei Jahren verkauft, Geld.
Vorfälligkeitsentschädigungen für das Darlehen: ein oft vergessenes Posten
Wenn man vor Ende des Immobilienkredits verkauft, erhebt die Bank Vorfälligkeitsentschädigungen. Dieser Betrag hängt vom verbleibenden Kapital und den im Kreditvertrag vereinbarten Bedingungen ab.
Einige Kreditnehmer verhandeln die Streichung dieser Entschädigungen bei Vertragsabschluss, aber viele entdecken diesen Posten erst beim Verkauf. Bei einem aktuellen Darlehen, bei dem das zurückgezahlte Kapital gering bleibt, kann die Entschädigung mehrere Tausend Euro betragen.
Diese Kosten kommen zu den Notar- und Maklergebühren hinzu. Eine Übersicht aller Kosten vor dem Verkaufsstart vermeidet unangenehme Überraschungen. Man listet das verbleibende Kapital, die Entschädigungen, die geschätzten Maklergebühren und vergleicht sie mit dem erwarteten Verkaufspreis.
Die Fünf-Jahres-Frist hat nichts Magisches. Es ist ein statistischer Durchschnitt, der weder die Lage, noch die Art der Immobilie, noch den Zinssatz des aufgenommenen Kredits berücksichtigt. Ein Eigentümer, der mit einem erheblichen Eigenkapital und geringen Notarkosten gekauft hat, kann viel früher ohne Verlust verkaufen.
Im Gegensatz dazu erfordert ein Kauf, der zu 110 % mit hohen Maklergebühren finanziert wurde, mehr Zeit, um das Gleichgewicht zu erreichen. Jede Situation erfordert ihre eigene Berechnung des Nettopreises, indem man jede Kostenposition addiert und mit dem geschätzten Verkaufspreis vergleicht.