Der französische Mietmarkt hat sich in den letzten Jahren fragmentiert. Zwischen dem klassischen Dreijahresvertrag, dem Mobilitätsmietvertrag, der saisonalen Vermietung und den Coliving-Formaten haben sich die Optionen vervielfacht, um auf sehr unterschiedliche Situationen zu reagieren. Diese Diversifizierung geht mit neuen regulatorischen Anforderungen einher, insbesondere in angespannten Gebieten, die die Grenzen dessen, was tatsächlich als maßgeschneiderte Vermietung angeboten werden kann, neu definieren.
Lokale regulatorische Anforderungen an maßgeschneiderte Vermietungen
Die meisten Artikel vergleichen möblierte und unmöblierte Vermietungen oder Kurzzeit- und Langzeitvermietungen. Sie übersehen jedoch einen Fakt, der die Situation für Eigentümer radikal verändert: Ab 2024 verlangen mehrere touristische Gemeinden eine spezielle Genehmigung und manchmal eine Entschädigung, um eine Wohnung in eine Ferienwohnung umzuwandeln.
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Konkret verpflichtet die Entschädigung einen Eigentümer, eine gleichwertige Wohnung auf dem klassischen Wohnungsmarkt anzubieten, um ein anderes Objekt kurzfristig vermieten zu können. Dieses Mechanismus zwingt dazu, zwischen saisonaler Vermietung und Langzeitvermietung abzuwägen, und schränkt direkt die Möglichkeit ein, flexible Formate wie Airbnb in bestimmten Stadtteilen anzubieten.
Parallel dazu bleibt die Hauptwohnung einer Obergrenze für Vermietungstage pro Jahr unterworfen. Einige Städte erlassen über diese nationale Obergrenze hinaus noch restriktivere kommunale Verordnungen. Bevor eine maßgeschneiderte Mietstrategie entwickelt wird, muss der kommunale Rahmen überprüft werden, nicht nur der nationale Rahmen. Dies ist ein Punkt, den die von CLE Immobilier angebotenen Vermietungen ermöglichen, indem sie sich auf bereits konforme Objekte mit den lokalen Anforderungen konzentrieren.
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Mobilitätsmietvertrag und Coliving: zwei Modelle, die die angepasste Vermietung neu definieren
Der Mobilitätsmietvertrag bleibt trotz seiner Nützlichkeit weitgehend unbekannt. Er ist für eine Dauer von einem bis zehn Monaten ohne Kaution vorgesehen und richtet sich an Personen in beruflicher Ausbildung, im Hochschulstudium, auf temporären Einsätzen oder Praktika. Für den Eigentümer bietet er eine kontrollierte Rotation, ohne auf die saisonale Vermietung und deren Genehmigungsanforderungen zurückgreifen zu müssen.
Coliving hingegen nimmt in großen Ballungsräumen einen zunehmend wichtigen Platz ein. Dieses Format bietet möblierte Wohnungen mit Gemeinschaftsräumen, inkludierten Dienstleistungen (Reinigung, WLAN, manchmal Coworking) und einem flexiblen Mietvertrag. Es richtet sich an eine gezielte Klientel: junge Berufstätige in Bewegung, Expats, Remote-Arbeiter.
Beide Modelle haben einen gemeinsamen Nenner: Sie decken temporäre Bedürfnisse ab, die weder die klassische unmöblierte Vermietung noch die saisonale Vermietung richtig abdecken. Sie setzen jedoch eine reaktive Mietverwaltung voraus, mit häufigen Wechseln und einer dichteren administrativen Nachverfolgung als bei einem Dreijahresvertrag.
Kriterien zur Auswahl des richtigen Mietmodells
Die Wahl zwischen diesen Formaten hängt von konkreten Parametern ab:
- Die Lage der Immobilie: In angespannten Gebieten vermeidet der Mobilitätsmietvertrag die mit der Genehmigung für touristische Möblierung verbundenen Einschränkungen und hält gleichzeitig eine möblierte Miete aufrecht.
- Das Profil des angestrebten Mieters: Ein Student im sechsmonatigen Praktikum, ein Führungskraft auf Mission, ein Saisonarbeiter haben nicht die gleichen Erwartungen oder Garantien.
- Die Verwaltungskapazität des Eigentümers: Eine hohe Rotation erfordert häufige Übergabeprotokolle, regelmäßige Pflege des Mobiliars und eine schnelle Reaktion auf Nachfragen.
- Das Vermögensziel: Die Maximierung der kurzfristigen Mieteinnahmen oder die Sicherung eines stabilen Einkommens über mehrere Jahre führt nicht zu denselben Entscheidungen.
Mietverwaltung und digitale Werkzeuge: Was sich für den Eigentümer ändert
Eine Vermietung an die spezifischen Bedürfnisse eines Mieters anzupassen, erzeugt einen zusätzlichen Verwaltungsaufwand. Der Eigentümer, der einen möblierten Mobilitätsmietvertrag anbietet, muss die Erneuerung des Mobiliars, die Konformität des Inventars und die Koordination zwischen zwei aufeinanderfolgenden Mietern ohne längere Leerstandszeiten verwalten.
Mehrere Immobilienagenturen integrieren mittlerweile KI-Tools, um einen Teil dieser Aufgaben zu automatisieren. Einige Plattformen nutzen KI, um die optimale Miete basierend auf dem Stadtteil, dem Miettyp und der Saison zu schätzen. Andere automatisieren die Erstellung von Anzeigen oder die Nachverfolgung von Bewerbungen.
KI ersetzt nicht die menschliche Analyse des Mieterdossiers, reduziert jedoch die Bearbeitungszeit für sich wiederholende Aufgaben. Die Rückmeldungen aus der Praxis sind in diesem Punkt unterschiedlich: Einige Verwalter berichten von einer tatsächlichen Zeitersparnis, während andere auf Grenzen bei der Zuverlässigkeit automatischer Schätzungen in wenig dokumentierten lokalen Märkten hinweisen.
Maßgeschneiderte Immobilieninvestitionen: Abwägen zwischen Besteuerung und Flexibilität
Die Wahl eines Mietmodells beschränkt sich nicht auf die Bruttorentabilität. Die anwendbare Besteuerung variiert je nach Art der Vermietung, und das Steuersystem beeinflusst die Nettorentabilität viel mehr als die Höhe der Miete.
Bei der möblierten Vermietung unter dem Status LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) kann der Eigentümer zwischen dem Mikro-BIC-Regime oder dem realen Regime wählen. Das reale Regime ermöglicht es, die Kosten abzuziehen und die Immobilie abzuschreiben, was die steuerpflichtige Basis erheblich reduziert. Bei unmöblierter Vermietung bietet das klassische Grundstücksregime weniger Optimierungsmöglichkeiten.
Die Frage der Immobilienfinanzierung fließt ebenfalls in die Gleichung ein. Eine mit Kredit finanzierte Immobilieninvestition generiert abziehbare Zinsen unter dem realen Regime, was das Interesse an möblierten Vermietungen für verschuldete Profile verstärkt. Im Gegensatz dazu kann die Flexibilität des Mobilitätsmietvertrags oder des Colivings die Kreditvergabe erschweren, wenn die Bank die Mieteinnahmen als zu unsicher erachtet.
Wichtige Punkte vor dem Start
- Die kommunalen Vorschriften für touristische Möblierungen vor jeder Investition in touristischen Gebieten überprüfen.
- Die Nettorentabilität nach Steuern vergleichen, nicht nur die angegebene Bruttomiete.
- Die Kosten für das Mobiliar und dessen Erneuerung in die Rentabilitätsberechnung einer möblierten Vermietung einbeziehen.
Ein Mietmodell, das auf das Profil des Mieters und die lokalen Vorschriften abgestimmt ist, erzielt bessere Ergebnisse als ein standardisiertes Format, das ohne vorherige Analyse angewendet wird. Der Trend zur Personalisierung von Mietverträgen beschleunigt sich, erfordert jedoch vom Eigentümer ein feines Verständnis seines lokalen Marktes und ein aktiveres Management seines Immobilienvermögens.